Инвестиции в недвижимость – современные и доступные способы заработка на недвижимости

Что такое коллективные инвестиции (краудфандинг) в недвижимость и принцип их работы.

В контексте рынка инвестиций в недвижимость краудфандинг – это механизм финансирования покупки объекта недвижимости посредством продажи долей такого объекта широкому кругу инвесторов.

Реализуется это путем создания закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ), в соответствии с 156 ФЗ «Об инвестиционных фондах», следующим образом:

• Краудфандинговая компания профессионально подбирает объекты недвижимости, с учетом доходности, технического состояния, коммерческой привлекательности, надежности арендаторов и проверяет юридическую чистоту объекта.
• Отобранные объекты размещаются на сайте краудфандинговой компании, такие компании также называют – краудфандинговые платформы. Краудфандинговая платформа собирают заявки инвесторов на покупку долей (паев) в этих объектах недвижимости. Обычно договором на покупку паев предусмотрена оплата аванса (10 – 15 %), остальная часть оплачивается перед покупкой объекта недвижимости, когда собрано заявок на 100 % паев по объекту.

Для того, чтобы инвестор мог сделать выбор и принять взвешенное решение краудфандинговая платформа дает полное описание объектов (расположение, фото, видео, конструктивные и планировочные решения), публикует финансовые показатели объектов (доходы, расходы, чистый операционный доход, доход на распределение, доход на пай).

Также платформы размещают у себя на сайтах калькулятор, с помощью которого можно рассчитать какой ежемесячный доход вы будете получать, купив долю в том или ином объекте.

• Краудфандинговая платформа привлекает управляющую компанию, которая по 156 ФЗ является обязательным участником при работе с паевыми фондами. Управляющая компания создает ЗПИФ под каждый объект недвижимости, или несколько объектов в зависимости от инвестиционной стратегии фонда.
• Когда собирается необходимая сумма на покупку объекта недвижимости, ЗПИФ покупает объект, а инвесторы, которые приобрели паи становятся собственниками доли в объекте недвижимости.
• Далее краудфандинговая компания занимается полностью управлением и эксплуатацией объекта, заключает договоры с арендаторами, собирает арендную плату и ежемесячно перечисляет ее дольщикам.

При этом размер перечисляемых арендных платежей может меняться от месяца к месяцу в зависимости от изменения расходов по объекту и изменениями в поступлениях арендных платежей.

Для того, чтобы инвестор видел полную картину по доходам и расходам, ежемесячно управляющая компания формирует и отправляет инвесторам отчеты о своей деятельности.

Пример отчета, который передается дольщикам:

За свою работу краудфандинговая компания получает разовое вознаграждение с покупателя паев за сопровождение сделки (в среднем 2 % от инвестиций) + ежемесячно процент от чистого операционного дохода от объекта недвижимости (в среднем 10 – 15 %).

В сумму ежемесячной комиссии включается:

• Плата управляющей компании;

Управляющая компания совершает любые юридические и фактические действия в отношении имущества, составляющего Фонд, а также вправе предъявлять иски и выступать ответчиком по искам в суде в связи с осуществлением деятельности по доверительному управлению Фондом.

• Плата специализированному депозитарию;

Специализированный депозитарий ведет учет, обеспечивает хранение и осуществляет контроль над любыми операциями с имуществом Фонда.

Дает Управляющей компании согласие на распоряжение имуществом Фонда, если такое распоряжение не противоречит законодательству, нормативным актам Банка России и правилам доверительного управления Фондом.

• Плата регистратору;

Регистратор ведет реестр владельцев инвестиционных паев Фонда.

• Плата аудиторам и оценщикам;

Законодательство о фондах устанавливает требование о ежегодном аудите независимой аудиторской компанией финансовой отчетности управляющей компании Фонда, ведения учета и составления отчетности в отношении имущества Фонда и операций с этим имуществом, составе и структуре имущества Фонда и иных вопросов управления им.

Имущество Фонда должно страховаться при его приобретении, а также не реже одного раза в год.

Есть фонды, которые собирают средства инвесторов, не на покупку готовых объектов коммерческой недвижимости, а на строительство новых.

В этом случае возврат инвестиций начинается не сразу, но это как правило компенсируется более высокой будущей доходностью.

Фонд создается на срок 10-15 лет. По истечении срока, голосованием пайщиков решается остается объект в долевой собственности пайщиков или будет продан.

Денежные средства от продажи в этом случае распределятся между пайщиками. Вы можете продать пай, не дожидаясь закрытия фонда на вторичном рынке.

В этом случае можно заработать не только на арендных платежах, но и на росте стоимости пая, который зависит от стоимости объекта недвижимости и доходности.

Как инвестировать в недвижимость

Bлoжeниe дeнeг в нeдвижимocть — пoпyляpный cпocoб coxpaнить кaпитaл. Нo мнoгиe дyмaют, чтo для этoгo нyжны миллиoны. Paccкaжeм, кaк инвecтиpoвaть в нeдвижимocть, ecли нeт дeнeг нa пoкyпкy квapтиpы и нe xoтитe бpaть ипoтeкy.

Признание собственности инвестиционной и ее оценка

Для признания объекта инвестиционным необходимо выполнение 2 условий:

• наличие высокой вероятности поступлений от использования по соответствующему назначению;
• возможность надежного определения первоначальной стоимости объекта, в которую включаются все затраты на приобретение, но расходы на текущее содержание в ней не учитываются.

О том, как формируется стоимость создаваемого объекта недвижимости по российским стандартам, читайте в материале «Правила ведения учета вложений во внеоборотные активы».

Объект, находящийся во владении на правах аренды, оценивается, согласно п. 20 МСФО 17, по наименьшей из 2 стоимостей (справедливой или приведенной для арендных платежей).

Фактически инвестиционным при аренде является не сам объект, а права на него.

По справедливой стоимости надлежит оценивать объект, приобретенный в обмен на неденежные активы или оплаченный комбинацией денежного и неденежного способов.

Если справедливую стоимость нельзя установить, то первоначальной становится балансовая стоимость отданного взамен актива.

Дальнейший учет объекта осуществляется в соответствии с положениями принятой учетной политики. Допускается выбор из 2 вариантов определения стоимости:

• справедливой, что является предпочтительным;
• первоначальной.

Оценка справедливой стоимости изначально не всегда может быть надежной. До того, как она станет такой, допустимо оценивать объект по первоначальной стоимости.

При этом остальные объекты, чью справедливую стоимость можно надежно определить, будут оцениваться по справедливой стоимости.

Для объекта, перешедшего из состава инвестиционных в иное назначение, его условной первоначальной учетной стоимостью станет величина справедливой стоимости на дату смены назначения.

Кaк нaчaть инвecтиpoвaть

Инвecтиpoвaть в нeдвижимocть мoжнo дaжe 100 ₽. Нo cнaчaлa нaдo выйти нa фoндoвyю биpжy, гдe coвepшaютcя тopгoвыe oпepaции c aкциями, oблигaциями, вaлютoй и дpyгими aктивaми.

Paccкaжeм, кaк пoлyчить дocтyп к биpжe.

• Шaг 1 — выбpaть бpoкepa. Topгoвaть нa биpжe мoгyт тoлькo пpoфeccиoнaльныe yчacтники — бaнки, бpoкepcкиe и yпpaвляющиe кoмпaнии. Mocкoвcкaя биpжa eжeмecячнo cocтaвляeт peйтинг бpoкepoв — лyчшe выбpaть кoмпaнию из пpeдлoжeннoгo cпиcкa.

• Шaг 2 — oткpыть бpoкepcкий cчeт. Удoбнee oткpывaть cчeт oнлaйн — cкaчaть пpилoжeниe, зaпoлнить фopмy зaявлeния и пpилoжить фoтo дoкyмeнтoв. B бoльшинcтвe cлyчaeв дocтaтoчнo пpилoжить кoпию пacпopтa, нo инoгдa бpoкep дoпoлнитeльнo пpocит кoпии ИНН и CНИЛC.
• Шaг 3 — внecти дeньги нa бpoкepcкий cчeт. B тeчeниe тpex днeй инвecтop пoлyчaeт yвeдoмлeниe, чтo cчeт oткpыт. Пocлe этoгo мoжнo пoпoлнить cчeт, нaпpимep, пepeвecти дeньги c бaнкoвcкoй кapты.

Нюансы отражения инвестиционной собственности в отчетности

В отчетности МСФО 40 требует раскрыть:

• информацию об имеющихся объектах инвестиционной недвижимости;
• применяемый вариант определения стоимости объектов;
• признаки, согласно которым объект, присутствующий на правах аренды, относится к инвестиционным;
• критерии отнесения объекта в состав инвестиционных, если есть необходимость в их самостоятельной разработке (для нетипичных случаев);
• способы определения справедливой стоимости, в т. ч. степень участия в этом независимого оценщика и пояснения по невозможности ее определения (если это имеет место);
• признанные прибыли/убытки, в т. ч. доходы от сдачи в аренду, расходы по текущему содержанию и ремонту объектов с разбивкой их на дававшие и не дававшие доход в течение отчетного периода, результаты влияния на доходы/расходы изменений справедливой стоимости;
• данные о продаже или ином выбытии недвижимости из состава инвестиционной;
• имеющиеся обязанности по покупке, созданию, развитию, содержанию объектов;
• сведения об изменении балансовой стоимости объектов за период, данные об их приобретении или переводе в состав инвестиционных;
• результаты влияния курсовых разниц;
• при использовании оценки по первоначальной стоимости – методы, нормы (сроки), суммы амортизации, информация об изменении балансовой стоимости (в т. ч. за счет поступления/выбытия), данные об обесценении.

Подробнее об отчете, в котором находят отражение данные о возникающих прибылях-убытках, читайте в статье «Порядок оформления отчета о прибылях и убытках по МСФО».

Чего боятся инвесторы

В России страхи инвесторов формировались годами.

Большинство людей не пытались разобраться в этой теме — негативно относились к частным фондам и инвестиционным компаниям, сравнивая их с финансовыми пирамидами, которые печально знакомы многим россиянам.

Зачем вкладывать средства во что-то незнакомое, когда можно хранить сбережения на своем счете.

Но даже с такой подстраховкой люди часто теряли свои накопления из-за нестабильной экономической ситуации и высокой инфляции в сравнении с развитыми экономиками мира. Получался замкнутый круг.

Почему с опаской относятся к инвестициям:

• Неразвитость институтов инвестирования в стране. Сейчас мы находимся в начале пути. Однако за последние два-три года интерес к теме инвестиций заметно вырос. , вложения россиян в активы на фондовом рынке в 2020 году достигли 6 трлн руб. Это в два раза больше, чем в 2019 году.
• Негативный исторический опыт — дефолт в 90-х, финансовые пирамиды, которые встречаются до сих пор, «пузыри» на рынке — как, например, кризис доткомов или ипотечный кризис 2008 года.
• Серьезная инфляция на протяжении последних десятилетий, убивающая веру в долгосрочные накопления.

И несмотря на то, что основную часть вложенных средств россияне держат на банковских счетах, повышенный интерес прослеживается и к другим направлениям, которые показывают более высокую доходность.

Например, коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость.

Эксперты прогнозируют серьезный рост спроса на складские помещения благодаря быстрому развитию электронной коммерции в пандемию.

Однако многие люди, не имеющие опыта инвестиций, чаще покупают квартиры и сдают их в аренду. Думают, что так проще и прибыльнее, но все оказывается по-другому.

Чем выгодны коллективные инвестиции

Главный плюс коллективных инвестиций в недвижимость – доступность для широкого круга инвесторов.

Не надо обладать многомиллионным капиталом, хорошо разбираться в вопросах недвижимости или уметь грамотно ей управлять.

Единственный вопрос, в который необходимо вникнуть инвестору – выбор надёжной управляющей компании. При этом коллективные инвестиции в недвижимость обладают массой преимуществ.

Низкий порог входа

Чтобы самому приобрести ликвидный актив в крупном российском городе, необходим капитал в десятки миллионов рублей, а в Москве стартовая сумма будет измеряться миллиардами рублей.

Порог входа в ЗПИФ недвижимости гораздо скромнее. При этом инвестор покупает пай, то есть долю в общем имуществе фонда, в который входят несколько объектов.

Они могут относиться к жилой или коммерческой недвижимости, к разным сегментам и локациям. Это даёт необходимую диверсификацию и более стабильный денежный поток.

Высокая доходность (до 30% и выше)

Индивидуальные вложения в недвижимость для частных инвесторов с небольшим капиталом, как правило, ограничиваются двумя вариантами: покупка жилого объекта на стадии строительства и продажа с прибылью после сдачи в эксплуатацию; риобретение жилой недвижимости для сдачи в аренду.

Оба эти способа, во-первых, сопряжены с высокими рисками, а во-вторых, не приносят ожидаемых доходов. В лучшем случае это доходность на уровне банковских депозитов.

Совместные инвестиции в коммерческую недвижимость имеют гораздо большую потенциальную доходность, которая зависит от готовности инвестора к риску.

Фонды могут включать как уже готовые коммерческие помещения со стабильным потоком арендаторов, так и строящиеся или реконструируемые объекты. Соотношение рисков и доходности в этих случаях будет разным.

Наибольшую прибыль приносят девелоперские проекты, но и риски здесь будут высокими, так как это вложения в будущий объект.

Итоговая доходность зависит от качества работы участников проекта, соблюдения сроков, а также других обстоятельств, вплоть до общей экономической ситуации в стране.

Для консервативных инвесторов, главная цель которых – сохранение капитала, подойдут фонды, включающие объекты институционального качества.

Они стабильны, обычно имеют долгосрочных арендаторов и обеспечивают постоянный денежный поток. Хорошее соотношение рисков и доходности у объектов, подлежащих реконструкции или реконцепции.

Первое время они могут не приносить текущей прибыли инвесторам, поскольку поступающие средства будут направляться управляющей компанией на их улучшение.

Однако в результате рост стоимости актива с большой вероятностью компенсирует недополученные суммы и обеспечит хорошую доходность к погашению.

Безопасность и надежность

Вложения в недвижимость не зря воспринимаются инвесторами в качестве безопасных и надёжных.

Они обеспечены реальными материальными объектами (за исключением девелоперских проектов), которые сложно украсть или иным образом присвоить.

А риски повреждения или уничтожения легко компенсируются страхованием.

Управляют объектом профессиональные управляющие компании – вам не нужно тратить своё время на изучение тонкостей

Даже если у инвестора достаточно средств для покупки объекта недвижимости в личную собственность, он одновременно с ним получает и множество рисков: купить объект, который будет генерировать стабильную прибыль и не потеряет в цене по прошествии нескольких лет – сложная задача для непрофессионала; вложение в один объект не даёт нужного уровня диверсификации; недвижимость требует текущего управления и мер по обеспечению сохранности.

В отличие от индивидуальных приобретений, коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость предусматривают участие профессионального управляющего, который заинтересован в положительном финансовом результате.

А самые надёжные компании ещё и разделяют с инвесторами риски, частично вкладываясь в управляемые объекты своими средствами.

Тщательный подбор активов

Если инвестор выбирает ЗПИФ недвижимости под управлением проверенной компании, имеющей опыт и репутацию на этом рынке, он доверяет решение всех вопросов профессионалам. Один из самых сложных – выбор актива.

Специалисты выбирают объекты исходя из текущей ситуации на рынке, характеристик актива, а также по многим другим параметрам. Их не под силу проанализировать и учесть далёкому от этой сферы человеку.

Например, стабилен спрос на складские помещения. Даже вовремя кризиса в этом сегменте практически нет свободных площадей.

Но маловероятно, что частный инвестор, впервые обративший внимание на рынок недвижимости, будет об этом знать.

Каждый объект недвижимости проходит тщательную проверку. Оцениваются не только его технические параметры и коммерческие перспективы, но и юридическая прозрачность всех операций с ним. Это сводит к минимуму риски инвесторов.

Инфляция не страшна – ставка индексируется

Пайщик ЗПИФ недвижимости может рассчитывать на два способа получения прибыли от инвестиций: Текущая (купонная) доходность.

Как правило, она обеспечивается за счёт арендных платежей. Поэтому чем более интересен объект арендаторам, тем стабильнее денежный поток.

Наибольшую текущую доходность дают вложения в коммерческую недвижимость институционального качества в Москве или городах-миллионниках.

Такие помещения часто имеют постоянных арендаторов из числа крупных федеральных сетей.

Долгосрочные договоры обычно содержат условия об индексации арендной платы в соответствии с ростом индекса потребительских цен.

Это защищает инвестора от инфляции, уровень которой в отдельные периоды может сильно отличаться от прогнозных значений.

Ставки по этим контрактам, как правило, привязаны к индексу потребительских цен. Это даёт регулярное поступление денежных средств, компенсирует инфляционные процессы и обеспечивает купонную доходность для инвесторов.

Риски здесь связаны преимущественно с качеством управления, поэтому к выбору управляющей компании стоит подходить очень внимательно.

Вложения в такие объекты – хороший способ диверсифицировать портфель и минимизировать риски. Не в последнюю очередь текущая доходность пайщика ЗПИФ недвижимости и стабильность поступлений зависят от качества управления активами.

Поэтому при решении инвестировать в коммерческую недвижимость через ЗПИФ на опыт и репутацию управляющей компании стоит обращать самое пристальное внимание.

Доходность к погашению. Это прибыль инвестора от прироста стоимости актива к моменту его продажи.

На динамику цен влияет баланс спроса и предложения в конкретном сегменте недвижимости, увеличение привлекательности объекта за счёт грамотных действий управляющей компании и даже более платёжеспособные арендаторы.

Соотношение текущей доходности и доходности к погашению зависит от стратегии управления объектом.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Создание пассивного дохода от недвижимости считается одним из первых типов инвестиций в истории.

Например, в царской России существовали доходные дома — недвижимость, которую владельцы сдавали в аренду и зарабатывали на этом.

Для многих домовладельцев такой тип доходов считался не только основным, но и единственным.

Согласно , проведённому «ДОМ.РФ» и ВЦИОМ, жильё считается одним из самых популярных у россиян типом инвестирования — так высказались 49% опрошенных.

Более 72% россиян считают недвижимость более выгодным и надёжным инструментом для инвестиций в сравнении с банковскими депозитами. Ещё в 2021 г. такое мнение разделяли 66%.

Главные плюсы инвестиций в недвижимость

• Стабильный ежемесячный доход — недвижимость приносит прибыль при сдаче в аренду каждый месяц, в то время как акции или другие активы могут быть в убытке долгое время и не создают такой доход.
• Увеличение стоимости капитала за счёт роста цен на квартиры.
• Прямой контроль за вложениями — собственник квартиры всегда может проверить актив и повлиять на ситуацию, например расторгнуть договор, если возникнут сложности с выплатами за аренду, а при вложениях в фондовый рынок мы отдаём деньги посреднику — брокеру, который покупает акции за нас.
• Защита вложений от волатильности — на рынке недвижимости не бывает таких резких колебаний цен, как, например, на фондовом, когда в периоды напряжённости (кризиса или выхода важных новостей) цена может меняться за несколько часов на 50% и более.
• Недвижимость можно приобрести на заёмные средства — оформить ипотеку: сейчас государство субсидирует развитие рынка недвижимости и предлагает льготную ипотеку по самым низким за всю историю ставкам. Застройщики также помогают клиентам и создают акционные условия — ипотеку под 0,1% или 2–3%, за счёт чего переплата по займу минимальная. Заниматься вложениями в другие проекты на заёмные средства банка невозможно — разве что покупать акции в шорт или пользоваться кредитным плечом, но при условии, что брокер это позволяет. При этом есть риск получить убыток.
• Налоговый вычет на покупку — 13% на максимальную сумму до 2 млн руб., или 260 000 руб., и на проценты по ипотеке — сумма расчёта до 3 млн руб., или 390 000 руб.
• Защита от инфляции — цены на недвижимость растут быстрее инфляции и обгоняют её. За последние пять лет уровень роста индекса потребительских цен в стране составил около , а цены на недвижимость за такой же период в среднем на 50%.

Главные минусы инвестиций в недвижимость

• Инвестиции в покупку квартиры — одни из самых дорогих, для старта потребуются крупные вложения, в отличие от фондового рынка, где для начала хватит и 10–30 тыс. руб.
• Долгий срок окупаемости при стандартной схеме — покупка квартиры на открытом рынке. Вложенные деньги инвестор вернёт не ранее семи-десяти лет. Но если использовать альтернативные рынки для покупки квартиры, например торги арестованным или банкротным имуществом, то срок окупаемости сокращается.
• Затраты на обслуживание недвижимости.
• Риски утраты квартиры, связанные с форс-мажорными ситуациями — пожар или наводнение.
• Не самый ликвидный актив. Недвижимость нельзя реализовать так же быстро и легко, как, например, акции. На продажу понадобится время — от нескольких дней до месяца и дольше.
• Недобросовестные арендаторы. Если недвижимость используется для сдачи в аренду, всегда есть риск попасть на недобросовестных арендаторов, которые не будут вносить ежемесячные платежи своевременно или в полном объёме.

Недвижимость, как любой инструмент для инвестиций, имеет не только плюсы, но и минусы, которые нивелируются при грамотном построении бизнес-модели.

Например, чтобы не тратить время на поиск надежных арендаторов, можно приобрести апартаменты, а не квартиру. В таком случае все заботы по организации аренды возьмёт на себя управляющая компания.

Краудфандинговые платформы в России

Рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России представлен краудфандинговыми платформами:

AKTIVO

Aktivo – первая краудфандинговая платформа по инвестициям в недвижимость в России.

Была основана в 2015 году Оскаром Хартманом – серийным предпринимателем и филантропом, основателем более 10 компаний капитализация которых превышает 5 млрд. долларов США (среди них CarPrice, FactoryMarket.com, KupiVIP).

Aktivo инвестирует в низкорисковые объекты коммерческой недвижимости. В основном это торговые объекты в спальных районах Москвы и Московской области с плотной жилой застройкой.

Компания Aktivo в цифрах:

• более 3,7 млрд – стоимость всех активов под управлением компании;
• свыше 24 000 кв.м. торговых площадей в управлении и эксплуатации;
• свыше 834 млн. руб. – выплачено инвесторам с 2015 года;
• более 140 компаний – портфель арендаторов торговых помещений под управлением компании[1]

Минимальная стоимость инвестиции – 350 000 рублей.

Средняя доходность после вычета налогов – 9 % годовых.

Выплаты инвесторам — ежемесячно

PNK rental

Компания PNK rental специализируется на инвестициях в индустриальную недвижимость — складские и производственные площади.

Инвестиционный портфель формируется из готовых, уже сданных в долгосрочную аренду промышленных зданий.

Арендаторы зданий – это крупные российские и международные компании с высоким рейтингом надежности, использующие объекты под распределительный центр, склад или производство.

Компания PNK rental в цифрах:

• 37,8 млрд – общая стоимость объектов.
• 710 967 кв.м. – суммарная площадь объектов.[2]

Минимальная стоимость инвестиции – 5000 рублей.

Средняя доходность после вычета налогов – 10 % годовых.

Выплаты инвесторам — ежеквартально

RENTAVED

Компанию коллективных инвестиций Rentaved.com основал инвестор, девелопер и блоггер — Руслан Сухий.

Компания Руслана более 10 лет инвестирует в недооцененные объекты недвижимости, увеличивает их капитализацию и продает как готовый арендный бизнес.

Минимальная стоимость инвестиции – 500 000 рублей.

Средняя доходность после вычета налогов – 15 % годовых.